Urakkasopimus – YSE 1998

Urakkasopimus

Urakkasopimuksesta neuvoteltaessa LSL Legalin asiantuntija-apu mahdollistaa, että osapuolten vastuut ja velvoitteet selvitetään mahdollisimman tarkasti.

Rakennusurakan osapuolia ovat tilaaja ja urakoitsija. Jos tilaaja on kuluttaja-asemassa ja sopimuksen kohteena on elementtien toimitus ja/tai niiden asennus taikka rakennuksen tai kiinteän rakennelman rakentaminen, taloudellisesti merkittävä tällaiseen liittyvä osaurakka taikka taloudellisesti merkittävä asuinhuoneiston peruskorjaus tai -parannus, osapuolten väliseen suhteeseen tulee noudatettavaksi kuluttajansuojalain 9 luku.

Kahden elinkeinoharjoittajan välisessä urakkasuhteessa vallitsee sopimusvapaus. Osapuolet voivat siten sopia keskenään urakan sisällöstä vapaasti oikeustoimilain asettamin ehdoin. Rakennusalalla on yleisesti käytössä alan asiantuntijoiden laatimat vakiosopimuslomakkeet. Vakiosopimuslomakkeiden tarkoituksena on helpottaa sopimusten laadintaan menevää aikaa.

Vakiosopimuslomakkeita käytettäessä on kuitenkin syytä ottaa huomioon, että ne eivät huomioi kunkin rakennushankkeen mahdollisia erityispiirteitä. Vakiosopimuslomakkeita käytettäessä yleisesti vaarana on, ettei valmiiseen sopimustekstiin kiinnitetä huomiota kunnolla, josta saattaa seurata myöhemmin suoranaisia taloudellisia menetyksiä.

Eri urakkamuodot

Rakennushanke voidaan toteuttaa erilaisilla tavoilla riippuen mm. hankkeen laajuudesta ja osapuolten toivomuksista. Perinteisin urakkamuoto on kokonaisurakka, jossa urakoitsija sitoutuu toteuttamaan tilatun rakennushankkeen yleensä valmiiden ja jo olemassa olevien suunnitelmien pohjalta. Kokonaisurakassa suunniteluvastuu on tilaajalla. Kokonaisurakassa on yksi pääurakoitsija, joka huolehtii rakennustöistä itse tai käyttää tilaajan salliessa aliurakoitsijoita osittain tai kokonaan. Vastuu urakasta tilaajaa kohtaan on pääurakoitsijalla riippumatta siitä, käytetäänkö urakassa aliurakoitsijoita vai ei. Aliurakkasopimukset voidaan myös tehdä tilaajan ja aliurakoitsijan välillä, jolloin aliurakoitsija vastaa suoraan tilaajalle omasta urakkasuorituksestaan.

Kokonaisvastuu-urakassa (KVR-urakassa) urakoitsijalla on itse rakennustyön ohella myös suunnitteluvastuu. KVR-urakassa tilaaja on sopimussuhteessa ainoastaan pääurakoitsijaan erotuksena edellä sanottuun kokonaisurakkaan, jossa tilaaja vastaa suunnittelusta ja on sopimussuhteessa pääurakoitsijan ohella myös suunnittelijaan.

Projektinjohtourakassa (PJU) tilaaja tekee sopimuksen projektinjohtoa harjoittavan yrityksen kanssa. Urakan johtaminen kuuluu projektinjohto-organisaatiolle eli se huolehtii tilaajan puolesta työnjohdosta, rakennusurakoitsijasta ja hankinnoista. Projektinjohtoa tarjoava yritys on sopimussuhteessa eri tahojen kanssa kun taas tilaaja on sopimussuhteessa vain projektinjohtoyrityksen kanssa. Projektinjohtourakassa suunnitteluvastuu on pääsääntöisesti tilaajalla mutta projektinjohto-organisaatio yhdessä tilaajan ja pääsuunnittelijan kanssa ohjaa urakan toteutussuunnittelua.

Urakkamuotoja voidaan jaotella myös sen mukaan, mikä niissä on sovittu maksuperuste. Kiinteähintaisessa urakassa urakkahinta on ennalta sovittu kiinteä määrä. Urakkahintaa saattavat nostaa mahdolliset lisä- ja muutostyöt, jotka eivät ole sisältyneet alkuperäiseen urakkaan.

Laskutyöurakassa urakoitsija laskuttaa ennalta sovitun tuntihinnan mukaan rakennustyöhön käytetyn ajan. Urakka voidaan sopia suoritettavaksi myös ennalta sovitulla suoritteiden yksikköhinnoilla.

Tavoite- ja kattohintaisessa urakassa osapuolet sopivat tavoitehinnan ja kattohinnan. Osapuolten kesken sovitaan, miten tavoitehinnan alitus tai ylitys jaetaan. Kattohinnan ylityksestä vastaa yleensä urakoitsija yksin. Tavoite- ja kattohintaista urakkaa käytetään yleensä projektinjohtourakan yhteydessä.

YSE 1998

Urakkasopimuksiin – useimmiten tavan mukaan – liitetään Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. YSE 1998 -ehdot sisältävät määräyksiä mm. sopimusosapuolten vastuista ja velvollisuuksista, lisä- ja muutostöistä sekä niiden käsittelyyn liittyvästä menettelystä, urakka-ajan pidentämiseen liittyvistä seikoista, virhevastuusta, urakan taloudellisista jälkitoimista ja urakan purkamisen edellytyksistä ja siihen liittyvästä menettelystä.

YSE 1998:n määräysten todellista vaikutusta osapuolen asemaan ei aina osata ottaa asianmukaisesti huomioon. Urakkahankkeen aikainen konsultointi asiantuntevan juristin kanssa on suositeltavaa mm. reklamaatiota edellyttävissä tilanteissa, töiden vastaanottamisen dokumentoinnissa ja taloudellisessa loppuselvityksessä. Jos riitoja syntyy, niiden käsitteleminen ja ratkaiseminen asianmukaisesti tehdyn sopimuksen pohjalta on yhtä hyvin tilaajan kuin urakoitsijan edun mukaista.